למה זה משתלם לקחת משכנתא ב-2021?

כמה הון עצמי צריך? איך להעריך נכון את העלות האמיתית של העסקה? מהם הביטוחים שחייבים לעשות? ומהן המגבלות החדשות לתמהיל המשכנתא שנכנסו לתוקף בתחילת 2021? קבלו את כל המידע ההכרחי לפני לקיחת משכנתא.

אנחנו בוודאי לא הראשונים שאומרים לכם שלקיחת משכנתא היא מהלך כלכלי עצום שיש לקחת בכובד ראש. שאתם חייבים להבין את הסיכונים שלה ולא לקחת על עצמכם התחייבויות שלא תוכלו לעמוד בהן כי זה עלול להיגמר באסון כלכלי כבד וצרות שיהיה קשה לצאת מהן. אנחנו גם לא נהיה האחרונים, אבל, להפחיד כולם יודעים, אנחנו כאן כדי לתת כמה טיפים איך לעשות את זה נכון ולהפוך את השד לפחות נורא.

 

הכי חשוב לפני שלוקחים משכנתא

ההון העצמי הוא הדבר הכי חשוב שיש לכם כשאתם מבקשים לקחת משכנתא וגובהה תלוי באופן מובהק בגובה ההון העצמי. הוא שיקבע איזו דירה תוכלו לקנות ולפעמים מדובר בניגוד לדירה שהייתם רוצים לקנות. כך, שלפני הכל, חשוב שתבדקו מהו גובה ההון העצמי שאתם יכולים לגייס ללא הלוואות נוספות לשם כך! הכסף מהחתונה, מקרן ההשתלמות, מחסכונות וגם מההורים – בדקו את כל האפיקים עד שתגיעו לסכום מדויק שהולך להיות הבסיס לכל החישובים הבאים שלכם ולדירה שבסופו של דבר תרכשו.

מאחר והבנק יכול להעניק לכם משכנתא עד לגובה של 75% מערך הדירה, ככל שההון העצמי יהיה גבוה יותר, כך תוכלו להקטין את ההלוואה ואת הסיכון שאתם לוקחים על עצמכם בעצם נטילתה. מצד שני כמובן, אם באפשרותכם לקחת משכנתא גבוהה, תוכלו לרכוש דירה יקרה יותר. רק זכרו, שככל שההון העצמי שלכם מהווה חלק גדול יותר ממחיר הדירה, כלומר אחוזי מימון המשכנתא נמוכים יותר, כך תקבלו ריבית נמוכה יותר עבור ההלוואה משום שהסיכון של הבנק נמוך יותר. הריבית היא למעשה מחיר ההלוואה שלכם והוא תלוי ברמת הסיכון שלכם, כפי שהבנק מקטלג אתכם. עד ל-45% מימון (כלומר 55% מערך הדירה מגיע מההון העצמי שלכם), אתם נחשבים ללקוח בעל סיכון נמוך והריביות יהיו בהתאם.

יש נקודה אחת מאוד חשובה שכדאי לתת עליה את הדעת והיא שעלות הדירה אינה העלות הכוללת שתשלמו בעבור רכישתה וזה דבר סופר משמעותי בחישובי המשכנתא שלכם. דמי תיווך אם נעזרתם במתווך, מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, שיפוצים, הובלה, דמי פתיחת תיק משכנתא, שמאי, דמי רישום בטאבו, דמי רישום ברשם המשכונות ועוד אי אלו הוצאות קטנות שחוברות להוצאה משמעותית בנוסף למחיר הדירה.

זכרו שגם להחזר החודשי מתווסף התשלום על ביטוח המשכנתא. ביטוח משכנתא הוא חובה לכלל לוקחי משכנתאות באשר הם. הוא נחלק לשניים – ביטוח חיים למשכנתא וביטוח מבנה למשכנתא – שני מוצרים שמספקים לכם בטחון מפני אסון ולבנק הגנה על ערך הנכס שהוא ערובה להחזר ההלוואה. מבולבלים? עוד על ביטוח משכנתא נרחיב בהמשך.

 

הגבלות בנק ישראל על גובה ההחזר החודשי למשכנתא

נתעכב רגע על גובה ההחזר החודשי שלכם (כולל ביטוחי המשכנתא). בהוראת בנק ישראל, ההחזר החודשי לא יכול לעלות על 50% מההכנסה החודשית הפנויה שלכם. מהי הכנסה חודשית פנויה? כלל הכנסותיכם מינוס התחייבויות ארוכות טווח כמו הלוואה שנותרו לה עוד למעלה מ-18 חודשי החזרים או דמי מזונות.

נניח וגובה ההכנסה החודשית שלכם כזוג היא 18,000 ₪ ועוד יש לכם כשנתיים של החזרי הלוואה של 2,000 ₪ בחודש. ההכנסה הפנויה שלכם היא 17,000 ₪. כלומר, ההחזר החודשי שלכם יכול להגיע עד ל-8,500 ₪ בחודש שהם 50% מהכנסתכם הפנויה. זה כמובן סכום מופרך והכנסתכם הפנויה הריאלית נמוכה הרבה יותר משום שמלבד החזר הלוואה קיימת, יש לכם הרי אי אלו הוצאות חודשיות אחרות. בפועל, הבנקים למשכנתאות אינם מאשרים החזר חודשי שעולה על שליש מההכנסה הפנויה של הלווה. כלומר, במקרה זה – 5,100 ₪ בחודש.

 

תמהיל משכנתא, 2021: מה השתנה?

כל משכנתא מחולקת בעצם לשתיים-שלוש הלוואות שונות לפחות, לכל אחת מהן מסלול ריבית והצמדה שונים. זאת בהתאם להוראות בנק ישראל המפקח על הבנקים והמסדיר את תחום המשכנתאות בארץ. בעצם הוראות אלו, שומר עליכם הרגולטור מפני סיכונים גבוהים מדי ושומר על המערכת הבנקאית שלא תאפשר מצבים כאלו שעלולים להפר את האיזון במשק.

בנק ישראל מציב הוראות ברורות לבנקים למשכנתאות הן לגבי שיעור המימון המקסימלי והן לגבי הרכב ותמהיל המשכנתא. זאת מתוך החשש כי מי שלוקח משכנתא מחשב את הריביות שלה ע”פ הריבית הנוכחית במשק ולא מבין את גודל החשיפה לסיכון בעת עלייה בריביות בטווח הארוך.

בעקבות מגפת הקורונה, הירידה הנוספת בריבית במשק והמצב הכלכלי, שינה בתחילת 2021 בנק ישראל את הוראותיו, לראשונה מאז שנת 2011, לגבי אופן חלוקת תמהיל ההלוואה. השינוי הוא ביטול ההגבלה שהייתה על המסלול בריבית פריים מסך המשכנתא כולה. אם עד ינואר 2021 לא יכלו נוטלי משכנתא לקחת הלוואה שיותר משליש ממנה הוא בריבית פריים, שהרי החל מה-17 בינואר 2021 מגבלה זו הוסרה. כשמדובר על מחזור משכנתא קיימת יכנס לתוקפו ביטול זה בתאריך 28 בפברואר.

החל מתאריך זה אפשר לקחת משכנתא ששני שלישים ממנה צמודים לריבית הפריים. (ריבית פריים היא הריבית במשק + 1.5%). הריבית במשק נכון לינואר 2021 היא 0.15%, הנמוכה ביותר מזה שנים. הסרת מגבלה זו מקלה על רוכשי דירות משום שזהו הרכיב הזול ביותר מבין מסלולי המשכנתאות.

כך נראות מגבלות תמהיל המשכנתא החל מינואר 2021:

לפחות שליש (33%) מסכום המשכנתא חייב להיות במסלול בריבית קבועה.

עד שני שלישים (עד 66%) מסכום המשכנתא יכולים להיות במסלול הלוואה בריבית משתנה (כל 5 שנים ומעלה).

אין הגבלה על החלק מסכום המשכנתא שהוא במסלול הלוואה בריבית פריים (משתנה כל פחות מ-5 שנים).

בכל מקרה, אורך חיי המשכנתא לא יעלה על 30 שנה.

חייבים לציין כאן כי מדובר בשינוי מאוד משמעותי בתהליך רכישת המשכנתא, ברמת הסיכון שבנק ישראל מאפשר לכם לקחת ובאפשרות לפחות להתחיל את המשכנתא עם תשלומים חודשיים נמוכים יותר. חשבו על העתיד, ההיגיון הבריא אומר שהכנסותיכם עומדות לגדול עם השנים ועם התפתחותכם בשוק העבודה. ההכנסות החודשיות שלכם לא יישארו כפי שהן היום, נכון שגם לא ההוצאות, אבל זה קו מחשבה שמאפשר להבין כיצד בעצם מתכננים משכנתא לטווח ארוך.

בסופו של דבר צריך לזכור כי קיימת גם אופציית מחזור המשכנתא. אופציה זו מאפשרת לכם למעשה להחליף משכנתא אחת באחרת באמצע חייה של הראשונה בכדי להיטיב לעצמכם את התנאים, להוריד את התשלומים החודשיים או אפילו להעלות אותם במקרה ושפר עליכם מזלכם ואתם יכולים לעשות זאת ובכך לקצר את אורך חיי ההלוואה ולהוריד בעלויות הריבית שלה.

יכול להיות שנראה לא מעט לויים המבקשים למחזר משכנתא לאחר ה- 28 בפברואר 2021 ועם ביטול סעיף הגבלת מסלול ריבית הפריים. לווים שלקחו משכנתא כשהריבית במשק הייתה גבוהה יותר יכולים למחזר אותה בשנת 2021 ולהוזיל אותה בעשרות אם לא מאות אלפי שקלים (תלוי כמה נותר ביתרת החוב) וזאת בעקבות הרמה הנמוכה כל כך של הריבית במשק היום התנאים החדשים המיטיבים עם נוטלי ההלוואות לרכישת דירה.

 

ההוצאות הנלוות למשכנתא: ביטוח חיים וביטוח מבנה

כאמור, למשכנתא הוצאות חודשיות נלוות שהן הביטוח שלה. ביטוח משכנתא מורכב משני אלמנטים – ביטוח חיים וביטוח מבנה. זהו ביטוח שמתנהג קצת אחרת ולמעשה מעניק כיסוי ופיצוי לבנק ולא לכם, אך מגן עליכם ועל בני משפחתכם מפני אסון.

ביטוח חיים למשכנתא נועד למקרה של מוות של אחד מבני הזוג שנטלו את ההלוואה. במצב רגיל, עדיין יצטרך בן המשפחה שנותר בחיים להשלים את תשלומי המשכנתא עד להחזר מלא של החוב, וזאת על אף שההכנסה החודשית למעשה נחתכה בחצי, אם לא יותר. מדובר במצב שעלול להכניס את החיים לסחרור מסוכן ואסון כלכלי שקשה מאוד להתאושש ממנו, אם בכלל. מאחר והדירה או הנכס שנרכשו הם הערובה להחזר המשכנתא, אם בני המשפחה אינם מצליחים לעמוד בהחזר ההלוואה, יכול הבנק לקחת את הנכס אליו – את המשכון שלו – בתמורה לאי כיסוי החוב. וכך נשארת המשפחה ללא דירה וללא ההון שהושקע בה. מסיבה זו מחייבת המדינה את נוטלי המשכנתאות לרכוש כיסוי ביטוחי זה, שבמקרה של כזה אסון, הוא שיכסה את יתרת החוב וישלם אותו לבנק.

ביטוח מבנה למשכנתא נועד למקרים בהם נפגע הנכס בצורה כזו שהוא מאבד מערכו ובכך מאבד הבנק את ערך המשכון שלו להחזר ההלוואה. אם נגרם נזק חמור לדירה בצורה כזאת שלא ניתן לגור בה או שערכה יורד משמעותית, נניח שבעקבות שריפה או רעידת אדמה, יאבד הבנק את הערובה שלו להחזר החוב. וכך, גם אם הלווים לא יוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים, לבנק לא יהיה למעשה נכס שיהווה כיסוי להלוואה. הלווים עצמם עלולים לעמוד מול מצב של דירה שאינה ראויה למגורים (או אפילו לא קיימת, בעקבות רעידת אדמה) והלוואה ארוכת שנים שעוד צריך להחזיר.

ביטוח המבנה יכסה בעבור השיפוץ או אפילו בניית הדירה מחדש, יבטיח כי לרוכשים תהיה דירה לגור בה ולבנק ימשיך להיות נכס בעל ערך להבטחת החזר ההלוואה עד לפירעונה הסופי. ביטוח מבנה למשכנתא מכסה בעבור נזקי מים, שריפות, רעידות אדמה, נזקי מזג אוויר ועוד.

 

רכישת ביטוח משכנתא

כשתשבו אל מול יועץ המשכנתאות של הבנק, ממש עם החתימה על המשכנתא, סביר כי הוא ימליץ לכם על רכישת ביטוח משכנתא דרך הבנק. זה אכן נשמע מפתה לרכוש את כל האלמנטים של המשכנתא במקום אחד, אבל שוב ושוב מוכיחות חברות הביטוח שזול יותר לרכוש ביטוח חיים למשכנתא וביטוח מבנה למשכנתא בחברת ביטוח חיצונית ובלתי תלויה בבנק והכיסויים במסגרת פוליסות אלה רחבים יותר.

רגע לפני שאתם רוכשים ביטוח, שווה לקבל הצעה לביטוח משכנתא ממספר חברות ביטוח ולבחור בפוליסה האטרקטיבית ביותר עבורכם. לא בטוח שהפוליסה הזולה ביותר היא הנכונה ביותר עבורכם וזאת משום שתכולת הביטוח ותתי הסעיפים שלו יכולים להשתנות מחברה לחברה ואלה הרגעים שבהם צריך לתת את הדעת לאותיות הקטנות ומגוון הכיסויים הכלולים בו. ושימו לב, הפרמיה החודשית בעבור ביטוח החיים משתנה ועולה עם השנים, ככל שעולה גיל הלווים. אם אתם עוסקים בספורט מסוכן או מעשנים, אתם נחשבים לסיכון גבוה יותר והפרמיה שלכם תהיה גבוהה יותר בהתאם. בכל אופן, חשוב לראות את התפתחות הפרמיה עם השנים ומה תהיה עלותה גם בעוד 10, 20 ו-30 שנה (תלוי באורך חיי המשכנתא שלקחתם). הפרמיה בעבור ביטוח המבנה למשכנתא נמוכה בהרבה ועומדת על כמה מאות שקלים בודדים בשנה, לרוב היא אינה משתנה לאורך השנים.

שימו לב כי ביטוח המבנה הבסיסי המקסימלי מכסה בעבור עלות בניה מחדש של הנכס על קרקע קיימת, כלומר שווי הביטוח אינו שווי הדירה, אלא שווי הבניה שלה. שהרי, הקרקע עדיין קיימת ועליה ניתן לבנות את הנכס מחדש. מצד שני, מומלץ לשלם עוד כמה שקלים בחודש ולרכוש ביטוח בערך הנכס כולו ונסביר מדוע.

נניח שהתרחשה רעידת אדמה שגרמה להרס מוחלט של הבניין בו רכשתם דירה. נניח, שלא לכל דיירי הבניין יש ביטוח מבנה (שהרי לא בטוח שלכולם יש משכנתא). במקרה כזה, לא כל בעלי הדירות יוכלו לשלם בעבור הבניה מחדש של הבניין ובנייתו המחודשת עלולה להתעכב במשך שנים או לא לקרות בכלל. במצב כזה, הבנק יקבל מחברת הביטוח את הסכום השווה ליתרת החוב שלכם ואתם תישארו ללא נכס. רכישת ביטוח בגובה ערך הדירה (כולל ערך הקרקע) מבטיחה לכם כי בעת אסון שכזה, תוכלו לרכוש דירה אחרת במקומה, בעזרת הפיצוי הביטוחי שתקבלו מחברת הביטוח.

נקודה חשובה נוספת בהקשר של ביטוח המבנה היא כי ביטוח זה אינו כולל כל פיצוי על תכולת הדירה ולא פיצוי בעבור נזקים בגוף או ברכוש לצד שלישי. אם הנכם עומדים להתגורר בדירה שרכשתם, כדאי לרכוש בנפרד לביטוח המשכנתא גם ביטוח תכולה וצד ג’, כך שבמקרה של אסון תפוצו על אובדן תכולת הדירה – רהיטים, חפצים ופריטים בעלי ערך שאספתם עם השנים. אם הנכם משכירים לצד ג’ את הדירה למגורים, שווה להמליץ לשוכרים ואף להכניס סעיף לחוזה הדורש מהם לרכוש ביטוח תכולה. בחברת הפניקס לדוגמא ביטוח התכולה כולל גם ביטוח צד ג’, כך שאם אדם נפגע בדירה או מחוצה לה בעקבות אירועים שהתרחשו בדירה, הוא יפוצה ע”י חברת הביטוח. מדוע דווקא אתם, שאינכם מתגוררים בנכס, דורשים לרכוש כזה ביטוח? משום שגם אם אינכם מתגוררים בה, כבעלי הדירה אתם האחראים לכל אירוע שמתרחש בה. חשוב להיות מכוסים מפני אירועים מעין אלו, להיות בראש שקט ולדעת שאתם מכוסים מפני כל אסון.

רוצים לדעת אילו ביטוחי משכנתא מתאימים לכם?
התקשרו 5432* התקשרו או השאירו פרטים:

או פנו לסוכן הפניקס
mortgage-today